Możesz polecić kredytodawcę. Nie możesz otrzymać za to zapłaty, ani w gotówce, ani w niczym innym wartościowym.
To materiał ogólnoedukacyjny, a nie porada prawna. Prawo stanowe może dodawać własne zasady. Źródła sprawdzono 11/01/2026.
Agenci ciągle słyszą pytanie: „Z kim załatwić kredyt hipoteczny?”. Odpowiedź jest w porządku. Kłopoty zaczynają się, gdy za odpowiedź coś otrzymujesz. Section 8 ustawy Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) jest krótka, ale najwięcej pytań dotyczy szarych stref: prezentów, wspólnych reklam, wynajmu biurek i list kredytodawców. Oto jak to działa w przypadku agentów, brokerów i kredytodawców, z którymi współpracują.
Co mówi Section 8
Ustawa, 12 U.S.C. 2607, zawiera dwa główne zakazy dotyczące usług związanych z rozliczeniem kredytów hipotecznych objętych regulacją federalną (federally related mortgage loans), co obejmuje większość kredytów na dom:
- Żadnych łapówek za polecenia. Nikt nie może dawać ani przyjmować opłaty, łapówki ani „thing of value” (czegoś wartościowego) w ramach porozumienia o polecaniu usług związanych z rozliczeniem.
- Żadnych niezasłużonych opłat. Nikt nie może dzielić się opłatą za rozliczenie, jeśli faktycznie nie wykonał za nią usługi.
Przepis CFPB, Regulation X section 1024.14, uzupełnia szczegóły. Dla agentów najważniejsze są trzy punkty:
Co jest dozwolone
- Opłaty za polecenia między agentami a brokerami. Regulation X dopuszcza płatności w ramach współpracy pośrednictwa i umów o polecenia między agentami nieruchomości a brokerami. Kto może je otrzymywać, nadal określa stanowe prawo licencyjne.
- Uczciwa zapłata za rzeczywistą pracę. Zapłata za faktycznie dostarczone towary, pomieszczenia lub usługi jest dozwolona, jeśli odpowiada wartości rynkowej. Wartości jakichkolwiek poleceń nie można wliczać w tę cenę.
- Zwykła promocja i edukacja. Według RESPA Section 8 FAQs CFPB zwykłe działania promocyjne i edukacyjne są w porządku, jeśli nie są powiązane z poleceniami i nie pokrywają kosztów, które polecający i tak by poniósł. Jako przykład podano bezpłatne seminarium otwarte dla wszystkich lokalnych agentów.
- Firmy powiązane, pod warunkami. Biuro, które ma udziały w firmie kredytowej lub title company, może do niej polecać tylko wtedy, gdy przekaże pisemną informację, klient może swobodnie wybrać kogoś innego, a jedyną korzyścią jest zwrot z posiadanych udziałów.
Co jest niedozwolone
| Sytuacja | Dlaczego to problem |
|---|---|
| Kredytodawca płaci agentowi za każdy sfinalizowany kredyt, który agent mu przysłał | To po prostu zapłata za polecenia |
| Kredytodawca pokrywa większość kosztów reklamy agenta i dostaje małe logo | Nadwyżka to coś wartościowego, co może wyglądać jak zapłata za polecenia |
| Kredytodawca wynajmuje biurko w biurze nieruchomości za stawkę znacznie powyżej rynkowej | Czynsz powyżej wartości rynkowej nie jest zapłatą za faktycznie udostępnioną przestrzeń |
| Losowanie nagród, w którym agenci zdobywają losy, przysyłając kredyty | Prezent jest powiązany z poleceniami |
| Kredytodawca płaci za jedzenie i ulotki na open house agenta | Pokrywa koszty, które agent i tak by poniósł |
| „Umowa o usługi marketingowe” z niewielką ilością prawdziwego marketingu | Według CFPB takie umowy łamią prawo, gdy są zapłatą za polecenia lub za usługi, które nie zostały faktycznie wykonane |
Wspólny marketing i wspólne reklamy
Wspólne reklamy z kredytodawcą nie są zakazane. Pytanie brzmi, kto za co płaci. Jeśli każda strona pokrywa swoją uczciwą część, zależnie od tego, ile miejsca i uwagi dostaje, reklama jest po prostu wspólnym marketingiem. Jeśli kredytodawca płaci więcej niż jego część, różnica jest korzyścią majątkową trafiającą do agenta. Prowadź krótki pisemny zapis, jak podzielono koszty i dlaczego. Regulation X mówi, że płatność bez rozsądnego związku z wartością rynkową traktuje się jako nadwyżkę, a nadwyżka może być dowodem łapówki (kickback).
Listy kredytodawców, portale i platformy
Wiele biur nieruchomości i aplikacji pokazuje kupującym listę kredytodawców. CFPB przyjrzało się temu w 2023 roku w opinii doradczej o cyfrowych platformach porównywania kredytów hipotecznych. W skrócie:
- Platforma, która szereguje lub pokazuje usługodawców w stronniczy sposób, na przykład płacących kredytodawców na początku, i bierze za to pieniądze, prawdopodobnie pobiera nielegalne opłaty za polecenie.
- Ta sama opłata dla każdego kredytodawcy sama w sobie nie naprawia stronniczej prezentacji.
- Platforma, która wykorzystuje i przedstawia informacje neutralnie, z reguły otrzymuje zapłatę za rzeczywistą usługę.
W maju 2025 roku CFPB wycofało 67 dokumentów z wytycznymi. Tej opinii doradczej nie było na liście, podobnie jak FAQ do Section 8, ale wytyczne urzędu mogą się zmienić. Wniosek jest ten sam w każdym przypadku: neutralna prezentacja i swobodny wybór kupującego są równie ważne jak sposób ustalenia opłaty.
Kary i kto je egzekwuje
Section 8 przewiduje kary karne: grzywnę do 10,000 dolarów, do jednego roku więzienia lub obie te kary. Osoby obciążone opłatą za usługę mogą pozwać o trzykrotność tej kwoty. CFPB, Sekretarz HUD oraz stanowi prokuratorzy generalni lub komisarze ds. ubezpieczeń mogą wnosić powództwa, aby powstrzymać naruszenia. Do tego stanowa komisja ds. nieruchomości może nałożyć sankcje dyscyplinarne na licencję.
Co brokerzy powinni wdrożyć
- Spisz krótką politykę. Żadnych płatności, prezentów ani korzyści od kredytodawców, firm title ani innych usługodawców powiązanych z poleceniami.
- Spisz każdą relację z usługodawcą. Wynajem biurek, sponsoring, wspólne reklamy i spółki powiązane, każda z własną umową.
- Udokumentuj wartość rynkową. Zachowaj porównanie stawek dla każdego czynszu lub usługi, za które płaci usługodawca.
- Ćwicz neutralny język. „Może Pan/Pani wybrać dowolnego kredytodawcę. Oto lista do porównania, albo proszę zostać przy swoim.”
- Stosuj ujawnienia. Przekazuj affiliated business disclosure za każdym razem, gdy ma zastosowanie.
- Zleć przegląd prawny. Niech Twój własny prawnik sprawdzi każdą umowę z kredytodawcą, zanim wejdzie w życie.
Kredytodawcy partnerzy płacą RealtyMind stałą opłatę za usługę listy partnerów, nigdy za lead, za kredyt ani za closing. Ta opłata trafia wyłącznie do RealtyMind. Agenci i biura nieruchomości nie dostają od kredytodawców nic wartościowego. Kupujący zawsze sam wybiera, także kredytodawcę spoza listy. W przekazaniu do kredytodawcy kredytodawcy wyświetlają się w równej, rotacyjnej kolejności, w tym samym rozmiarze, bez reklam, bez faworytów i bez płatnych pozycji. Nic nie jest udostępniane, dopóki kupujący się nie zgodzi, a wtedy tylko imię i nazwisko, telefon i e-mail. RealtyMind nigdy nie przyjmuje wniosków kredytowych, nie sprawdza historii kredytowej i nie wydaje pre-approval; robią to licencjonowani kredytodawcy. Gdy pojawia się temat finansowania, Sofia zadaje jedno neutralne pytanie: „Czy ma Pan/Pani już kredytodawcę, czy woli Pan/Pani listę do porównania?”, pokazuje listę tylko wtedy, gdy kupujący tego chce, i nigdy nie poleca jednego kredytodawcy zamiast innego. Więcej na stronie o wbudowanej zgodności z przepisami.
Pytania
Czy mogę przyjąć opłatę za polecenie od kredytodawcy?
Nie. Branie pieniędzy lub czegokolwiek innego wartościowego od kredytodawcy w zamian za kierowanie do niego kredytów to właśnie to, czego zakazuje Section 8.
Czy mogę zapłacić lub otrzymać opłatę za polecenie od innego agenta?
Co do zasady tak. Regulation X dopuszcza współpracę i układy polecające między agentami nieruchomości a brokerami. Stanowe prawo licencyjne decyduje, komu i jak można płacić.
Czy kredytodawca może postawić lunch albo sponsorować wydarzenie?
Zwykła działalność promocyjna i edukacyjna jest dozwolona, jeśli nie jest powiązana z poleceniami i nie pokrywa kosztów, które i tak ponosiłbyś sam. Liczą się fakty, więc niech to będzie skromne, otwarte dla wielu osób i niezależne od tego, ile kredytów kierujesz.
Czy kredytodawca może zapłacić za miejsce na liście preferowanych w naszym biurze?
Płacenie za pozycję, która kieruje kupujących, niesie ryzyko opłaty za polecenie. Porozmawiaj z prawnikiem, zanim jakikolwiek kredytodawca zapłaci Twojemu biuru za cokolwiek.
Czy Section 8 dotyczy zakupów za gotówkę?
Section 8 obejmuje usługi rozliczeniowe przy kredytach hipotecznych powiązanych z rządem federalnym (federally related mortgage loans). Prawdziwa transakcja gotówkowa bez kredytu z reguły jest poza jej zakresem, ale prawo stanowe i zasady licencyjne nadal obowiązują.
Źródła
Sprawdzono 11/01/2026. Prawo i zasady się zmieniają; wszystko, co ważne, potwierdź u swojego brokera lub prawnika od nieruchomości. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna.
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, FAQ do RESPA, w tym Section 8, prezenty i umowy o usługi marketingowe: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- Opinia doradcza CFPB, cyfrowe platformy porównywania kredytów hipotecznych, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- Wycofanie przez CFPB 67 dokumentów z wytycznymi, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm