La règle est simple : parlez du bien. Dès qu'une annonce décrit qui devrait l'acheter, y habiter ou habiter à côté, vous entrez sur le terrain du fair housing.
La plupart des agents n'ont jamais l'intention de discriminer. Le problème, c'est l'habitude. Des expressions comme « idéal pour les familles » ou « quartier sûr » semblent sympathiques et apparaissent dans des milliers d'annonces. Elles peuvent pourtant signaler une préférence, et la loi s'intéresse au message, pas à votre intention.
La règle en une minute
La Section 804(c) du Fair Housing Act fédéral (42 U.S.C. 3604(c)) interdit de rédiger, d'imprimer ou de publier tout avis, déclaration ou annonce concernant la vente ou la location d'un logement qui indique une préférence, une limitation ou une discrimination fondée sur une classe protégée. La règle du HUD au 24 CFR 100.75 le précise et couvre les déclarations écrites et orales.
Cela va au-delà des remarques MLS. Pensez aux publications sur les réseaux, aux flyers, aux panneaux d'open house, aux e-mails, aux SMS et à ce que vous dites au téléphone. Cela s'applique aussi à l'agent, pas seulement au propriétaire.
La race, la couleur, la religion, le sexe, le handicap (la loi dit « handicap »), la situation familiale (foyers avec enfants de moins de 18 ans, et personnes enceintes) et l'origine nationale.
Décrire le bien, pas les personnes
Les recommandations du HUD de 1995 sur la publicité (souvent appelées le mémo Achtenberg) restent le repère le plus clair, avec une réserve : le HUD les a retirées de son site en 2025. Elles n'ont pas été formellement remplacées, et le Fair Housing Act et le 24 CFR 100.75 s'appliquent toujours. L'idée centrale : les annonces qui décrivent le logement en termes neutres sont acceptables. Celles qui décrivent les résidents actuels ou souhaités en termes de classe protégée ne le sont pas.
Le même mémo indique que beaucoup de formulations courantes sont acceptables. « Master bedroom », « perle rare » et « quartier recherché » sont neutres en apparence. « Dressing », « belle vue », « sentiers de jogging » et « family room » décrivent le bien, ils n'excluent donc personne.
Formulations risquées et quoi écrire à la place
Servez-vous-en comme aide-mémoire. La colonne « pourquoi » indique la classe protégée ou le risque derrière chaque alerte.
| À éviter | À écrire plutôt | Pourquoi |
|---|---|---|
| Idéal pour les familles | 3 chambres, jardin clôturé, parc à 0.2 miles | Situation familiale. Dit qui devrait habiter là. |
| Parfait pour un jeune couple | 1 chambre chaleureuse avec un plan ouvert | Situation familiale et âge. Décrit l'acheteur, pas le bien. |
| Adultes uniquement / pas d'enfants | Supprimez-le. Si la résidence est une communauté 55+ reconnue comme telle, indiquez ce statut. | Situation familiale. Seuls les logements seniors reconnus comme tels sont exemptés. |
| Idéal pour les parents dont les enfants sont partis ou les retraités | Plain-pied, jardin facile d'entretien | Situation familiale et âge. |
| Le paradis des jeunes actifs | Près des bureaux du centre-ville et du train | Âge et situation familiale selon les lois locales ; cela signale aussi qui est le bienvenu. |
| Quartier chrétien / près de notre église | À 0.4 miles de Main Street et d'Oak Park | Religion. Nommez les rues et les parcs, pas qui pratique où. |
| Synagogue accessible à pied | À 0.3 miles de Collins Avenue | Religion. Une distance neutre fait le même travail. |
| Quartier hispanique / communauté anglophone | Près des commerces, des restaurants et de la ligne de bus | Origine nationale. Ne décrivez jamais l'origine ou la langue des résidents. |
| Quartier sélect et réservé | Résidence fermée avec gardien 24 h/24 | A été interprété comme un mot codé pour la race ou la religion. Indiquez la caractéristique. |
| Quartier sûr / peu de criminalité | Entrée sécurisée, parking bien éclairé | Risque de steering. Les affirmations sur la sécurité peuvent signaler qui habite là. Orientez les acheteurs vers les données officielles de criminalité. |
| Excellentes écoles | Écoles de secteur : voir le site du district | Risque de steering et d'inexactitude. Les affirmations sur la qualité des écoles sont des opinions ; les secteurs changent. |
| Garçonnière / repaire pour hommes | Studio avec vue sur la skyline / pièce en plus | Sexe. Sous-entend à qui le bien est destiné. |
| Locataires femmes de préférence | Supprimez-le (seules les colocations bénéficient d'une exception limitée) | Sexe. Les déclarations de préférence sont l'infraction type. |
| Pas de fauteuils roulants / doit monter des escaliers | Logement au troisième étage, sans ascenseur | Handicap. Indiquez le fait ; laissez l'acheteur décider. |
| Acheteurs valides uniquement | Supprimez-le | Handicap. Ne limitez jamais selon les capacités. |
| Master bedroom | Primary bedroom | Alerte légère. Le HUD a indiqué que ce n'est pas une infraction, mais beaucoup de MLS et d'agences préfèrent désormais « primary ». |
Vous voulez passer une description complète au crible d'une liste comme celle-ci ? Collez-la dans le vérificateur d'annonces fair housing gratuit. Il fonctionne dans votre navigateur et rien n'est envoyé.
Les zones grises qui posent question aux agents
« À distance de marche »
Les directives du HUD considèrent que des formulations comme « arrêt de bus à pied » décrivent le bien, elles sont donc en général acceptables. Beaucoup d'agences préfèrent tout de même des distances exactes, comme « à 0,3 mile de la plage », parce qu'elles sont plus utiles et plus précises.
« Master bedroom »
Ce n'est pas une infraction au fair housing selon les directives du HUD. Beaucoup de MLS et d'agences sont tout de même passés à « primary bedroom ». Considérez-le comme un choix de style et suivez votre MLS.
Écoles et sécurité
Ni l'un ni l'autre n'est une catégorie protégée. Mais les deux sont des risques fréquents de steering, car « bonnes écoles » et « quartier sûr » servent souvent à sous-entendre qui habite à tel endroit. Partagez plutôt des faits et des sources : les écoles de secteur sur le site du district, les données de criminalité de la police locale.
Lieux de culte
Citer une église ou une synagogue comme point de repère n'est pas automatiquement une infraction. Vanter le bien à cause d'elle (« parfait pour la paroisse », « temple à pied ») suggère une préférence religieuse. Utilisez des noms de rues et des distances.
Note sur la Floride
- La loi de l'État reprend la liste fédérale. Le Florida Fair Housing Act (Fla. Stat. 760.23) interdit les annonces discriminatoires fondées sur la race, la couleur, l'origine nationale, le sexe, le handicap, la situation familiale et la religion.
- Les lois locales vont plus loin. Les règlements de Miami-Dade et de Broward protègent des catégories supplémentaires, comme l'âge, l'état civil et l'orientation sexuelle. Vérifiez la liste en vigueur dans votre comté avant d'écrire quoi que ce soit sur le type de personne à qui un bien convient.
- Communautés 55+. Les formulations liées à l'âge ne sont autorisées que si la communauté est reconnue comme logement pour personnes âgées. Reprenez le statut déclaré de la communauté, rien de plus.
- Affichez l'agence. La Floride exige que chaque annonce immobilière indique le nom de l'agence titulaire de la licence (Fla. Admin. Code 61J2-10.025). Les vérifications fair housing et du nom de l'agence font partie de la même relecture avant publication.
Une vérification de 30 secondes avant de publier
- Une phrase décrit-elle une personne ? Réécrivez-la pour décrire une caractéristique du bien.
- Recherchez les mots famille, enfants, adultes, couple, célibataire, retraite, jeune, mûr, église, sûr, exclusif et école.
- Remplacez les opinions (« sûr », « excellentes écoles ») par des faits et des sources officielles.
- Remplacez « à distance de marche » par une distance réelle quand c'est possible.
- Vérifiez que le nom de l'agence figure sur l'annonce.
Ivy, la responsable marketing IA, effectue une vérification fair housing avant toute publication, sur chaque annonce, titre et post qu'elle rédige. Sofia, l'accueil IA, ne décrit que les faits concernant le bien et ne répond pas aux questions du type « qui habite là ».
Sources
Vérifié le 10/30/2026. Les lois et règles évoluent ; confirmez tout point important avec votre broker ou un avocat en droit immobilier de votre État. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique.
- 42 U.S.C. 3604, Fair Housing Act (Cornell LII) : https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/3604
- 24 CFR 100.75, annonces et déclarations discriminatoires (Cornell LII) : https://www.law.cornell.edu/cfr/text/24/100.75
- HUD, Guidance Regarding Advertisements Under 804(c) of the Fair Housing Act, 01/09/1995 : https://web.archive.org/web/2024/https://hud.gov/sites/documents/DOC_7784.PDF (copie archivée ; le HUD a retiré la page en 2025)
- Fair Housing Institute, résumé des règles sur les annonces : https://fairhousinginstitute.com/fair-housing-advertising-guidelines/
- Florida Statutes 760.23, discrimination dans la vente ou la location de logements : https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/760.23
- Fla. Admin. Code 61J2-10.025, publicité (Cornell LII) : https://www.law.cornell.edu/regulations/florida/Fla-Admin-Code-Ann-R-61J2-10-025